La loi de finances pour 2021 adoptée le 17 décembre dernier consacre 16,1 milliards d’euros au logement, dont 12,5 milliards d’euros sont absorbés par la réforme du mode de calcul des aides personnelles au logement (APL). Par ailleurs, deux décrets d’application des lois Elan et “Energie et Climat” sont parus concernant, respectivement, la lutte contre l’habitat indigne et l’interdiction de location des passoires thermiques.
1) Les mesures en loi de finances pour 2021
- Réforme du mode de calcul des APL :
Cette réforme, qui a pour objet de calculer les aides sur la base des revenus du mois précédent et non plus sur l’année n-2, est entrée en vigueur au 1er janvier 2021 et devrait entraîner une économie d’environ 600 millions d’euros (au lieu des 1,2 milliards espérés initialement). La loi de finances opère par ailleurs un nouveau prélèvement d’un milliard d’euros auprès d’Action logement pour alimenter le Fonds national d’aide au logement qui finance les APL.
- Poursuite des dispositifs Pinel et PTZ :
Alors que les chiffres de la construction neuve sont en chute libre, le dispositif Pinel a été reconduit jusqu’au 31 décembre 2022 et devrait l’être également pour les années 2023 et 2024, mais avec des taux de réduction d’impôt dégressifs (sauf dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville).
Le prêt à taux zéro (PTZ) pour favoriser l’accès à la propriété est lui aussi reconduit jusqu’au 31 décembre 2022.
- Offices fonciers solidaires :
Le ministère du logement veut inciter au développement des offices fonciers solidaires, qui construisent des logements en se basant sur le dispositif de démembrement de propriété du bail réel solidaire (BRS). Pour ce faire, la loi de finances prévoit un taux réduit de TVA à 5,5% pour les livraisons à soi-même de travaux réalisés en vue de la conclusion d’un BRS acquis par un OFS ou par le détenteur des droits réels immobiliers avant qu’ils n’aient été cédés à l’occupant ou que les logements n’aient été mis en location.
- Réhabilitation thermique des logements :
Le dispositif MaPrimeRenov est étendu à l’ensemble des propriétaires occupants réalisant des travaux de rénovation énergétique, aux propriétaires bailleurs et aux syndicats de copropriétaires. Un décret d’application est attendu pour en préciser les conditions.
Jusqu’au 31 décembre 2022, la prime peut être distribuée sans condition de ressources, selon la nature des travaux et les dépenses financées. Par ailleurs, cette extension est rétroactive pour les travaux entamés à compter du 1er octobre 2020.
- Lutte contre l’artificialisation des sols :
Enfin, la taxe d’aménagement est mobilisée dans le cadre de la lutte contre l’artificialisation des sols. Précisément, trois mesures d’adaptation de la taxe d’aménagement sont mises en place :
La première mesure, destinée à inciter à la renaturation, a pour objet d’élargir les emplois de la part départementale de la taxe d’aménagement affectée aux espaces naturels sensibles, aux opérations de renaturation, c’est-à-dire de transformation en espaces naturels de terrains abandonnés ou laissés en friche.
La deuxième mesure, visant à inciter à la densification et à la sobriété foncière, a pour objet d’exonérer de taxe d’aménagement les places de stationnement intégrées au bâti dans le plan vertical ou aménagées au-dessus ou en dessous des immeubles, qu’ils soient destinés au logement collectif, individuel ou à l’activité. Cette mesure est censée, à terme, permettre de réduire la part de stationnements extérieurs contribuant à l’artificialisation des sols, en incitant fiscalement les investisseurs à opter pour le stationnement intégré au bâti.
Cette mesure s’accompagne de la suppression de deux exonérations facultatives existantes, qui concernent les places de stationnement intégrées au bâti annexes aux immeubles de logement collectif et aux maisons individuelles bénéficiant de prêts aidés. Les conséquences pour les collectivités les ayant instaurées devraient être limitées parce que le champ des exonérations supprimées serait en grande partie couvert par le champ de l’exonération créée.
La troisième mesure, qui incite également à la densification, a pour objet d’élargir les motifs d’emploi de la taxe d’aménagement à des actions de renouvellement urbain qui sont aujourd’hui exclues et contraint les collectivités à prendre en compte les aménités urbaines, la biodiversité et le dérèglement climatique dans leurs choix d’investissement.
Elle a aussi pour objectif de faciliter le financement des aménagements nécessaires à l’accueil de nouvelles populations et activités : le taux de la part communale ou intercommunale de la taxe d’aménagement pourra être augmenté jusqu’à 20 % dans certains secteurs par une délibération motivée, si la réalisation de travaux substantiels de voirie ou de réseaux, de restructuration ou de renouvellement urbain pour renforcer l’attractivité des zones concernées et réduire les incidences liées à l’accroissement local de la population ou la création d’équipements publics généraux sont rendues nécessaires en raison de l’importance des constructions nouvelles édifiées dans ces secteurs.
Finalement, cette mesure assouplit les critères actuels d’instauration de taux majorés en supprimant le critère de la stricte proportionnalité du taux appliqué au niveau de service rendu
Les deuxième et troisième mesures s’appliqueront à compter du 1er janvier 2022.
2) Les mesures d’application de la loi Elan de 2018
- Lutte contre l’habitat indigne :
L’ordonnance du 16 septembre 2020, complétée par un décret du 24 décembre 2020, a procédé à la refonte des polices administratives spéciales de lutte contre l’habitat indigne. Il s’agit d’une nouvelle police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations, dont la compétence reste partagée entre le préfet et les maires, voire les présidents d’intercommunalité. Les dispositions de ces textes sont entrées en vigueur au 1er janvier 2021 et sont applicables aux arrêtés notifiés à compter de cette date.
Cette réforme a vocation à répondre plus efficacement à l’urgence, en précisant les pouvoirs dévolus au maire dans le cadre de ses pouvoirs de police générale en matière de visite des logements et de recouvrement des dépenses engagées pour traiter les situations d’urgence, tout en articulant cette police générale avec les polices spéciales de lutte contre l’habitat indigne.
Téléchargez le décret du 24 décembre 2020 en cliquant ici.
3) Les mesures d’application de la loi Energie et climat de 2019
- Interdiction de location des logements “énergétiquement indécents” :
Un décret du 11 janvier 2020 prévoit, en application de la loi Energie et climat de 2019, l’interdiction de location des logements “énergétiquement indécents” à partir du 1er janvier 2023. Le critère de la performance énergétique deviendra alors un critère de qualification de la décence ou non d’un logement. Un logement sera qualifié d’énergétiquement décent lorsque « sa consommation exprimée en énergie finale par mètre carré et par an [sera] inférieure à 450 kWh/m2 par an ». A l’inverse, les logements « classés G » sur le diagnostic de performance énergétique seront exclus définitivement de la location. Cette interdiction sera applicable à la France métropolitaine et aux nouveaux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2023.
Téléchargez le décret du 11 janvier 2020 en cliquant ici.